土地儲(chǔ)備貸款的條件是什么？土地儲(chǔ)備貸款有哪些管理對(duì)策？

土地儲(chǔ)備貸款的條件是什么?

(1)借款人已取得企業(yè)(營業(yè))法人資格，已辦理營業(yè)執(zhí)照，年檢合格。

(2)貸款申請人所在地方政府建立了土地儲(chǔ)備管理制度，地方政府可以通過統(tǒng)一收購、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一交易實(shí)現(xiàn)對(duì)一級(jí)土地市場的壟斷和管理，土地收購、儲(chǔ)備、出讓、房地產(chǎn)評(píng)估等市場行為相對(duì)規(guī)范。

(3)借款人的土地收購、儲(chǔ)備、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營活動(dòng)符合國家和地方的法律、法規(guī)和政策。

(4)借款人具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目資金符合國家規(guī)定。

(5)貸款擬收購、征用、儲(chǔ)備貸款的土地利用總體規(guī)劃和利用計(jì)劃已基本明確。

(6)人民銀行發(fā)放的有效貸款卡已辦理完畢。

(7)貸款原則上抵押，最高貸款額度不得超過土地收購、整理和儲(chǔ)備總成本的70%。

(8)貸款用途符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策。

(9)項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并應(yīng)在銀行貸款到位前投入項(xiàng)目建設(shè)。

綜上所述，只要當(dāng)事人的企業(yè)是政府主管部門委托負(fù)責(zé)征地、土地預(yù)開發(fā)整理的一級(jí)土地開發(fā)機(jī)構(gòu)，并取得法人資格，就可以作為土地儲(chǔ)備貸款的借款人。

土地儲(chǔ)備貸款有哪些管理對(duì)策?

1、實(shí)行有效抵押是防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。貸款前，通過嚴(yán)格評(píng)估儲(chǔ)備土地和設(shè)定抵押，是防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，以避免借款人擅自處置儲(chǔ)備土地的空置貸款，從而獲得對(duì)貸款管理的主動(dòng)控制。當(dāng)然，銀行應(yīng)注意儲(chǔ)備土地收購的法律合規(guī)性，如土地收購是否經(jīng)過法定程序批準(zhǔn)，土地出讓金是否足額繳納等;土地價(jià)值評(píng)估結(jié)果可以公開，接受社會(huì)監(jiān)督，防止評(píng)估機(jī)構(gòu)隨意評(píng)估。

2.貸款使用監(jiān)控是確保土地儲(chǔ)備貸款安全的關(guān)鍵。為確保資金貸款用于儲(chǔ)備土地項(xiàng)目，并確保土地的價(jià)值、增值和所有權(quán)不存在爭議，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)以封閉方式管理。事實(shí)上，一些地方政府經(jīng)常將土地儲(chǔ)備貸款作為資金從銀行進(jìn)行城市建設(shè)融資的土地抵押，這自然也包括在資金的財(cái)政管理中。他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款的目的，銀行應(yīng)加強(qiáng)與地方政府的溝通，使他們能夠真正了解土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途，決不能放棄對(duì)貸款使用的監(jiān)督;鑒于地方財(cái)政應(yīng)該介入貸款資金的管理，可以采取措施在借款人和財(cái)政之間建立一個(gè)共同的貸款專用賬戶，從而將貸款資金與財(cái)政資金完全分開，便于直接的財(cái)務(wù)監(jiān)控，也可以滿足銀行對(duì)信貸資金管理的要求。

3.土地拍賣是資金償還土地儲(chǔ)備貸款的唯一來源。由于土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，貸款償還期限不確定。為規(guī)避貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，除了在貸款合同中明確合理的貸款期限外，還應(yīng)在貸款合同分期還款計(jì)劃中明確“貸款金額或貸款金額的一定比例在土地拍賣變現(xiàn)后及時(shí)償還，不受貸款期限約束”，我們不能等到貸款到期才收回，也不能因?yàn)榻杩钊嗽谫J款到期后未能及時(shí)歸還而立即處置抵押儲(chǔ)備土地，更不能依靠政府用預(yù)算資金償還貸款，借款人償還貸款的最后期限實(shí)際上是土地拍賣實(shí)現(xiàn)之日，償還貸款的唯一來源資金是實(shí)現(xiàn)資金的土地拍賣。

4.理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從目前土地儲(chǔ)備貸款的運(yùn)作來看，政府直接參與經(jīng)營管理，資金土地儲(chǔ)備融資渠道單一，基本上是銀行的貸款投資，增加了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為將不斷受到規(guī)范。政府的主要職能是確定土地用途和建設(shè)計(jì)劃，依法審批儲(chǔ)備土地項(xiàng)目，公開招標(biāo)選擇業(yè)主，而不是干預(yù)銀行和企業(yè)的獨(dú)立經(jīng)營。作為銀行，要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善土地儲(chǔ)備貸款管理辦法，重點(diǎn)選擇主要資質(zhì)符合銀行貸款條件、資金充足、信譽(yù)良好、管理規(guī)范的城市。并降低貸款投入比例。此外，銀行應(yīng)增強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)，改善金融服務(wù)。例如，在目前中國地方政府不允許發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以通過代理集體委托貸款的方式籌集資金土地儲(chǔ)備。一方面可以使參與集體委托貸款的老百姓，關(guān)心城市建設(shè)，監(jiān)督政府規(guī)范資金的使用，另一方面可以規(guī)避一些政策風(fēng)險(xiǎn)。