中秋國(guó)慶長(zhǎng)假期間，中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北上廣深一線(xiàn)樓市分化明顯：滬廣兩地在開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)入市，特別是廣州部分區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)的推動(dòng)下，新房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，但區(qū)域之間、樓盤(pán)之間冷暖不均;京深兩地受長(zhǎng)假集中出游、潛在購(gòu)房者觀望情緒漸濃等因素影響，整體表現(xiàn)平淡。
(資料圖)
專(zhuān)家表示，一線(xiàn)樓市政策調(diào)控留足了“后手”，在調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化的加持下，樓市將維持一定熱度，整體有望保持溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。在需求側(cè)持續(xù)輸出的同時(shí)，供給側(cè)應(yīng)協(xié)同發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。
市場(chǎng)分化加劇
“北京樓市9月初集中釋放了一波購(gòu)房需求后，目前進(jìn)入冷靜期，加上集中出游的影響，新房市場(chǎng)在長(zhǎng)假期間成交比較平淡。”北京大興一地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者。同時(shí)，記者多方走訪發(fā)現(xiàn)，北京的新房促銷(xiāo)也非常“冷靜”，多個(gè)樓盤(pán)推出的一口價(jià)房源均略有瑕疵，非特價(jià)房源折扣力度也不具吸引力。
北京二手房掛牌量則持續(xù)激增，已超16萬(wàn)套，但成交卻相對(duì)平淡。為促進(jìn)成交，有的房源甚至一次性降價(jià)超過(guò)5%。“這套兩居室258萬(wàn)元就全款成交了，低于市場(chǎng)價(jià)大概30萬(wàn)元。”鏈家中介王玫指著大興區(qū)南六環(huán)外一小區(qū)的次新房告訴記者，“除此之外，這個(gè)小區(qū)長(zhǎng)假期間基本沒(méi)有成交。”
與整體平淡的北京樓市相比，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新盤(pán)集中入市帶動(dòng)了長(zhǎng)假期間上海新房市場(chǎng)的情緒回升，特別是不少熱門(mén)樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)比例飆升。10月2日晚8點(diǎn)多，記者到上海青浦區(qū)“國(guó)貿(mào)虹橋璟上”售樓處調(diào)研時(shí)，仍不時(shí)有客戶(hù)過(guò)來(lái)咨詢(xún)。銷(xiāo)售人員表示：“我們趕在國(guó)慶假期開(kāi)盤(pán)，首期約300套房，目前去化率已達(dá)90%。”
不過(guò)，長(zhǎng)假期間上海樓市的分化進(jìn)一步加劇，新房和二手房、熱門(mén)樓盤(pán)和遠(yuǎn)郊項(xiàng)目表現(xiàn)殊異。相較而言，上海二手房市場(chǎng)無(wú)論帶看還是成交均表現(xiàn)平淡，甚至有中介向記者表示，只要肯看房，愿意開(kāi)車(chē)過(guò)來(lái)接。58安居客研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)假期間上海二手房找房熱度同比下降20.13%，僅次于北京的20.31%。
廣州樓市在9月20日得到部分區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)政策的“空中加油”，加之開(kāi)發(fā)商節(jié)前和節(jié)中積極推盤(pán)，相對(duì)于二手房市場(chǎng)的平淡，新房市場(chǎng)長(zhǎng)假期間明顯回暖。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，各區(qū)之間冷暖不均，限購(gòu)政策放開(kāi)的黃埔、番禺等區(qū)域成交活躍，增城、從化等外圍區(qū)域則持續(xù)冷清。
在廣州市黃埔區(qū)某地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，一位銷(xiāo)售經(jīng)理對(duì)記者表示，放開(kāi)限購(gòu)以來(lái)，看房和成交均明顯回暖，特別是國(guó)慶長(zhǎng)假期間每天都有50多批客戶(hù)到訪，“這幾天我們每天都要加班到晚上九點(diǎn)以后，有一位客戶(hù)甚至專(zhuān)門(mén)從韶關(guān)驅(qū)車(chē)200多公里趕過(guò)來(lái)，當(dāng)即下單了一套。”
深圳在中秋節(jié)當(dāng)天下調(diào)了個(gè)人住房貸款利率，但記者多方走訪發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)在長(zhǎng)假期間均表現(xiàn)平淡。多個(gè)新盤(pán)雖然推出了打折、一口價(jià)房源、限時(shí)傭金加碼、贈(zèng)送28888元黃金購(gòu)物卡等多種多樣的促銷(xiāo)活動(dòng)，帶動(dòng)了看房人群的增加，但最終轉(zhuǎn)化為成交的動(dòng)力依舊不足。
記者調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，隨著政策寬松周期到來(lái)，購(gòu)房者的觀望情緒愈發(fā)濃厚。多位受訪的潛在購(gòu)房者向記者反映，目前深圳除“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策外，“一二套房首付比例調(diào)整”“限購(gòu)限價(jià)”“普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”等“自選動(dòng)作”還沒(méi)有明確政策出臺(tái)，所以打算看看后續(xù)政策進(jìn)展再做決定。
買(mǎi)賣(mài)逐步回歸理性
中秋國(guó)慶長(zhǎng)假作為樓市“金九銀十”成色的試金石，記者通過(guò)對(duì)北上廣深一線(xiàn)樓市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”集中政策落地帶來(lái)了購(gòu)房者情緒的回升和市場(chǎng)的回暖，但是在經(jīng)歷了短暫脈沖過(guò)后，政策效應(yīng)正逐步弱化，買(mǎi)賣(mài)雙方情緒也逐步回歸理性，這在二手房市場(chǎng)上的體現(xiàn)尤為明顯。
8月底9月初，隨著北上廣深集體落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，全國(guó)樓市調(diào)控政策優(yōu)化迎來(lái)井噴。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)超過(guò)175次，刷新歷史紀(jì)錄。截至目前，已有超過(guò)60個(gè)城市明確執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，部分二三線(xiàn)城市還放開(kāi)了限購(gòu)。
9月，廣州和深圳再次放松了首套房貸利率加點(diǎn)，廣州還調(diào)整了部分區(qū)域的限購(gòu)，深圳則優(yōu)化了再婚或復(fù)婚家庭住房套數(shù)認(rèn)定，并放開(kāi)港澳居民及華僑非住宅限購(gòu)政策。此外，上海降低了臨港新片區(qū)人才購(gòu)房門(mén)檻。
不過(guò)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策帶來(lái)的剛需和改善性住房需求在9月上旬得到集中釋放后，9月下旬開(kāi)始逐步弱化。北京住建委官方數(shù)據(jù)顯示，9月截至27日，北京二手房成交12658套，環(huán)比8月同期上漲45%，較去年9月同期相比上漲11%。“整個(gè)9月北京二手房成交應(yīng)該在1.5萬(wàn)套左右，這與之前市場(chǎng)預(yù)估的2萬(wàn)套相距甚遠(yuǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示：“從趨勢(shì)看，10月網(wǎng)簽成交量將比9月出現(xiàn)明顯下調(diào)，很可能回歸1.1萬(wàn)套左右。”
麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后業(yè)主預(yù)期經(jīng)歷了先升后降的過(guò)程：新政后第一個(gè)周末，調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后占比又下滑到17%，回到和8月相當(dāng)?shù)乃健ｋS著市場(chǎng)反應(yīng)逐漸清晰，業(yè)主預(yù)期逐步回歸理性。
新房市場(chǎng)同樣沖高回落。以深圳為例，9月以來(lái)，開(kāi)發(fā)商抓住政策窗口期積極推盤(pán)去化。9月深圳全市新增一手住宅預(yù)售面積92.2萬(wàn)平方米，創(chuàng)下三季度最高值，環(huán)比8月上漲68%。9月底，深圳全市一手住宅庫(kù)存面積達(dá)498.8萬(wàn)平方米。隨著9月下旬成交走低，一手住宅去化周期持續(xù)拉長(zhǎng)，目前已超過(guò)17個(gè)月。
當(dāng)然，“認(rèn)房不認(rèn)貸”并非一次性效應(yīng)。在調(diào)研中，多位房產(chǎn)中介向記者表示，相比剛需首置，改善換房考慮的因素更多、決策周期更長(zhǎng)，對(duì)于新政后需要“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換客戶(hù)，需要先將現(xiàn)有房源掛牌出售后才能將需求釋放，因此新政后市場(chǎng)成交的升溫將會(huì)是一個(gè)相對(duì)緩慢的過(guò)程。
供需兩端應(yīng)協(xié)同發(fā)力
展望四季度樓市，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，短期來(lái)看，在政策優(yōu)化空間相對(duì)充足的情況下，預(yù)計(jì)核心一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)活躍度提升仍將持續(xù)一段時(shí)間，持續(xù)時(shí)間將好于普通二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市，但市場(chǎng)全面恢復(fù)可能需要更長(zhǎng)時(shí)間，修復(fù)過(guò)程相對(duì)溫和。
樓市調(diào)控政策的優(yōu)化仍然是短期內(nèi)維持市場(chǎng)熱度的關(guān)鍵。“對(duì)于北京等一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)下‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策主要影響的是剛需和改善家庭，這部分家庭短期消化后，后續(xù)如果沒(méi)有郊區(qū)限購(gòu)松綁、剛需首套房利率降低等政策出臺(tái)，市場(chǎng)可能在10月后繼續(xù)調(diào)整。”張大偉對(duì)記者表示。
相對(duì)于很多寬松政策已經(jīng)出無(wú)可出的二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市的樓市調(diào)控政策仍然留足了后手，也給了市場(chǎng)更多的期待。“一線(xiàn)城市后續(xù)政策調(diào)整力度將取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度。”陳文靜對(duì)記者表示，“參照廣州，北上深未來(lái)也有望按照‘因區(qū)施策’原則優(yōu)化限購(gòu)政策，如取消郊區(qū)限購(gòu)、降低社保年限要求、增加特定人群購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化離婚購(gòu)房限制等。此外，降低首付比例、房貸利率加點(diǎn)數(shù)、交易稅費(fèi)等也是政策優(yōu)化方向。而京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也存在優(yōu)化空間。”
接受記者采訪的專(zhuān)家學(xué)者普遍認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及居民信心恢復(fù)仍是中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的重要前提。同時(shí)，除需求端逐漸優(yōu)化政策外，供給端政策也需要進(jìn)一步發(fā)力。如若超大特大城市城中村改造能夠加快落地，將為這些大城市房地產(chǎn)投資及住房消費(fèi)帶來(lái)增量空間。
對(duì)于供給端政策的優(yōu)化方向，中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾是開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)太高，打破行業(yè)惡性循環(huán)還需要從供給側(cè)協(xié)同發(fā)力。建議放松融資約束性政策，成立國(guó)有房地產(chǎn)紓困基金并入股民營(yíng)房企，降低房企信用風(fēng)險(xiǎn)，讓銀行敢貸款、購(gòu)房者敢買(mǎi)房。中長(zhǎng)期看，建議明確房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的內(nèi)涵，進(jìn)一步穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商及市場(chǎng)的信心和預(yù)期。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示：“積極妥善推動(dòng)房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)復(fù)蘇的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當(dāng)前房企資金仍較為緊張，部分債務(wù)壓力較高的房企仍面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，建議堅(jiān)持‘一企一策’，繼續(xù)支持企業(yè)積極自救，妥善化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散造成系統(tǒng)性沖擊。”
(本報(bào)記者 董添 武衛(wèi)紅 王可 齊金釗 黃靈靈 彭思雨 羅京 孟培嘉 段芳媛 任明杰)
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