中秋國慶長假期間，中國證券報記者調研發現，北上廣深一線樓市分化明顯：滬廣兩地在開發商積極推盤入市，特別是廣州部分區域放開限購的推動下，新房市場表現活躍，但區域之間、樓盤之間冷暖不均;京深兩地受長假集中出游、潛在購房者觀望情緒漸濃等因素影響，整體表現平淡。
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專家表示，一線樓市政策調控留足了“后手”，在調控政策持續優化的加持下，樓市將維持一定熱度，整體有望保持溫和復蘇態勢。在需求側持續輸出的同時，供給側應協同發力，促進房地產市場長期健康發展。
市場分化加劇
“北京樓市9月初集中釋放了一波購房需求后，目前進入冷靜期，加上集中出游的影響，新房市場在長假期間成交比較平淡。”北京大興一地產項目經理告訴記者。同時，記者多方走訪發現，北京的新房促銷也非常“冷靜”，多個樓盤推出的一口價房源均略有瑕疵，非特價房源折扣力度也不具吸引力。
北京二手房掛牌量則持續激增，已超16萬套，但成交卻相對平淡。為促進成交，有的房源甚至一次性降價超過5%。“這套兩居室258萬元就全款成交了，低于市場價大概30萬元。”鏈家中介王玫指著大興區南六環外一小區的次新房告訴記者，“除此之外，這個小區長假期間基本沒有成交。”
與整體平淡的北京樓市相比，記者調研發現，新盤集中入市帶動了長假期間上海新房市場的情緒回升，特別是不少熱門樓盤認購比例飆升。10月2日晚8點多，記者到上海青浦區“國貿虹橋璟上”售樓處調研時，仍不時有客戶過來咨詢。銷售人員表示：“我們趕在國慶假期開盤，首期約300套房，目前去化率已達90%。”
不過，長假期間上海樓市的分化進一步加劇，新房和二手房、熱門樓盤和遠郊項目表現殊異。相較而言，上海二手房市場無論帶看還是成交均表現平淡，甚至有中介向記者表示，只要肯看房，愿意開車過來接。58安居客研究院發布的數據顯示，長假期間上海二手房找房熱度同比下降20.13%，僅次于北京的20.31%。
廣州樓市在9月20日得到部分區域放開限購政策的“空中加油”，加之開發商節前和節中積極推盤，相對于二手房市場的平淡，新房市場長假期間明顯回暖。記者調研發現，各區之間冷暖不均，限購政策放開的黃埔、番禺等區域成交活躍，增城、從化等外圍區域則持續冷清。
在廣州市黃埔區某地產項目現場，一位銷售經理對記者表示，放開限購以來，看房和成交均明顯回暖，特別是國慶長假期間每天都有50多批客戶到訪，“這幾天我們每天都要加班到晚上九點以后，有一位客戶甚至專門從韶關驅車200多公里趕過來，當即下單了一套。”
深圳在中秋節當天下調了個人住房貸款利率，但記者多方走訪發現，無論是新房市場還是二手房市場在長假期間均表現平淡。多個新盤雖然推出了打折、一口價房源、限時傭金加碼、贈送28888元黃金購物卡等多種多樣的促銷活動，帶動了看房人群的增加，但最終轉化為成交的動力依舊不足。
記者調研還發現，隨著政策寬松周期到來，購房者的觀望情緒愈發濃厚。多位受訪的潛在購房者向記者反映，目前深圳除“認房不認貸”等政策外，“一二套房首付比例調整”“限購限價”“普宅認定標準”等“自選動作”還沒有明確政策出臺，所以打算看看后續政策進展再做決定。
買賣逐步回歸理性
中秋國慶長假作為樓市“金九銀十”成色的試金石，記者通過對北上廣深一線樓市的調研發現，“認房不認貸”集中政策落地帶來了購房者情緒的回升和市場的回暖，但是在經歷了短暫脈沖過后，政策效應正逐步弱化，買賣雙方情緒也逐步回歸理性，這在二手房市場上的體現尤為明顯。
8月底9月初，隨著北上廣深集體落地“認房不認貸”政策，全國樓市調控政策優化迎來井噴。中原地產研究院統計數據顯示，9月，全國各地房地產調控政策出臺超過175次，刷新歷史紀錄。截至目前，已有超過60個城市明確執行“認房不認貸”政策，部分二三線城市還放開了限購。
9月，廣州和深圳再次放松了首套房貸利率加點，廣州還調整了部分區域的限購，深圳則優化了再婚或復婚家庭住房套數認定，并放開港澳居民及華僑非住宅限購政策。此外，上海降低了臨港新片區人才購房門檻。
不過，“認房不認貸”的政策帶來的剛需和改善性住房需求在9月上旬得到集中釋放后，9月下旬開始逐步弱化。北京住建委官方數據顯示，9月截至27日，北京二手房成交12658套，環比8月同期上漲45%，較去年9月同期相比上漲11%。“整個9月北京二手房成交應該在1.5萬套左右，這與之前市場預估的2萬套相距甚遠。”中原地產首席分析師張大偉對記者表示：“從趨勢看，10月網簽成交量將比9月出現明顯下調，很可能回歸1.1萬套左右。”
麥田房產數據顯示，北京“認房不認貸”政策落地后業主預期經歷了先升后降的過程：新政后第一個周末，調價房源中漲價房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后占比又下滑到17%，回到和8月相當的水平。隨著市場反應逐漸清晰，業主預期逐步回歸理性。
新房市場同樣沖高回落。以深圳為例，9月以來，開發商抓住政策窗口期積極推盤去化。9月深圳全市新增一手住宅預售面積92.2萬平方米，創下三季度最高值，環比8月上漲68%。9月底，深圳全市一手住宅庫存面積達498.8萬平方米。隨著9月下旬成交走低，一手住宅去化周期持續拉長，目前已超過17個月。
當然，“認房不認貸”并非一次性效應。在調研中，多位房產中介向記者表示，相比剛需首置，改善換房考慮的因素更多、決策周期更長，對于新政后需要“賣一買一”的置換客戶，需要先將現有房源掛牌出售后才能將需求釋放，因此新政后市場成交的升溫將會是一個相對緩慢的過程。
供需兩端應協同發力
展望四季度樓市，中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，短期來看，在政策優化空間相對充足的情況下，預計核心一二線城市的市場活躍度提升仍將持續一段時間，持續時間將好于普通二線及三四線城市，但市場全面恢復可能需要更長時間，修復過程相對溫和。
樓市調控政策的優化仍然是短期內維持市場熱度的關鍵。“對于北京等一線城市來說，當下‘認房不認貸’政策主要影響的是剛需和改善家庭，這部分家庭短期消化后，后續如果沒有郊區限購松綁、剛需首套房利率降低等政策出臺，市場可能在10月后繼續調整。”張大偉對記者表示。
相對于很多寬松政策已經出無可出的二三線城市，一線城市的樓市調控政策仍然留足了后手，也給了市場更多的期待。“一線城市后續政策調整力度將取決于市場恢復程度。”陳文靜對記者表示，“參照廣州，北上深未來也有望按照‘因區施策’原則優化限購政策，如取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優化離婚購房限制等。此外，降低首付比例、房貸利率加點數、交易稅費等也是政策優化方向。而京滬普宅認定標準也存在優化空間。”
接受記者采訪的專家學者普遍認為，經濟復蘇及居民信心恢復仍是中長期房地產市場企穩的重要前提。同時，除需求端逐漸優化政策外，供給端政策也需要進一步發力。如若超大特大城市城中村改造能夠加快落地，將為這些大城市房地產投資及住房消費帶來增量空間。
對于供給端政策的優化方向，中銀證券首席經濟學家徐高認為，目前房地產市場主要矛盾是開發商信用風險太高，打破行業惡性循環還需要從供給側協同發力。建議放松融資約束性政策，成立國有房地產紓困基金并入股民營房企，降低房企信用風險，讓銀行敢貸款、購房者敢買房。中長期看，建議明確房地產業新發展模式的內涵，進一步穩定開發商及市場的信心和預期。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示：“積極妥善推動房企化解債務風險仍是房地產市場平穩復蘇的關鍵環節。當前房企資金仍較為緊張，部分債務壓力較高的房企仍面臨違約風險，建議堅持‘一企一策’，繼續支持企業積極自救，妥善化解債務風險，避免債務違約風險擴散造成系統性沖擊。”
(本報記者 董添 武衛紅 王可 齊金釗 黃靈靈 彭思雨 羅京 孟培嘉 段芳媛 任明杰)
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